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香港的住宅租赁市场也hold不住了?

时间 : 2020-11-19 所属类目 : 【香港租赁工位】

全世界新冠肺炎疫情后,一度被投资人觉得“香港最挺立销售市场”的住宅租用销售市场也出現了熊迹。

在香港港岛太古城周边的一家利嘉阁房地产内,能坐10个人的公司办公室,仅有3个人到岗,所有戴着口罩。它是10月刚开始的第三波肺炎疫情下香港社会发展的标准配置:就算是企业办公室內部场地,也务必佩戴防护口罩,并且呼吁各顾主容许职工在家工作,许多 领域因而打开了WFH(居家办公,work from home)方式。一些不用见客的金融企业基本上全体人员WFH,而地产中介企业显而易见没法保证这一点。

一名负责人样子的中介公司(孙先生)很激情地为我递上个人名片。获知我觉得资询最近的租盘价钱,他查了一下內部系统软件后汇总说,最近的租房价格有一定的下降,但小区业主减价意向并比不上想像中明显。

香港稍大一些的地产中介企业都是有一个內部买卖信息管理系统,能够迅速查到最近的卖价和小区业主主盘价钱。依据孙先生的粗略地测算,太古城周边大中型屋苑的租金价格对比10月的高位下挫了约8%。

“该区域近期的一笔交易量是南丰新村的二居室,从1.八万港币跌至1.65万港元。”黄说。他觉得,这一跌幅百分数尽管大,但具体额度才千把块港币,归属于一切正常起伏范畴,大量的小区业主事实上仍在犹豫中,并沒有大幅度降调租金价钱的意向。

“一些小区业主乃至挑选了封盘,”他说道。他举例说明说,有一个可租可售的新楼盘,小区业主等待了两月以后,决策封盘出国旅行,准备过半年等疫情过后再返港解决新楼盘。

租用销售市场熊迹由此可见

做为地产中介,黄负责人自然不愿意认可租房子销售市场早已出現疲惫感乃至会不断下滑。但客观事实是,近8%的调节,就住宅租用销售市场而言,早已是一个很大的跌幅。并且这还仅仅10月至10月的跌幅,假如融合10月以前的房地产业跌幅,截止10月中,香港住宅租用销售市场的租金跌幅极很有可能早已比今年10月高位下降了近20%。

香港差饷物业管理定价署(差饷署)10月份公布了截止今年6月的全香港各种住宅租金指数值汇报,从这当中能够看得出,在经历了诸多艰难时刻以后,香港的住宅租用销售市场顺向熊市迈入。

差饷署把全香港的住宅按好用总面积分为五大类,A类为39.9平米下列住宅,B类是40~69.9平米,C类是70~99.9平米(早已迈进准豪宅别墅队伍),D类是100~159.9平米的大中型住宅(豪宅别墅);E类是160平米之上住宅(超级豪宅)。

最新发布的这一份汇报显示信息,截止6月份,全香港住宅租用销售市场的租金指数值从今年10月的近2年高位200.1下挫至179.4,跌幅近10.43%。并且,该指数值早已连跌10个月,造就香港有纪录至今最多的租金下挫周期时间。

从实际类型看来,A类的小户型房子和D、E类的豪宅别墅跌幅均超出10%,各自做到11.02%、10.43%及12.25%;而绝大多数中产阶层定居的B、C类跌幅同是9.4%,比全港平均稍好一些。

一般一个销售市场的价钱从高位下降20%,已被评定是熊市。假如孙先生常说的10月至10月的下跌幅度贴近8%是个普遍存在,再再加上截止6月销售市场指数值早已从高位滑掉10.43%,那麼可以说,香港的租金指数值好像迅速就需要进到熊市地区。

并且,因为第三轮肺炎疫情外扩散快速,10月很有可能并并不是销售市场下降的底端。在肺炎疫情态势日渐不容乐观的状况下,港府7月22日起规定全部群众在房间内场地均需佩戴口罩;增加相关食肆以及他住所的社交距离对策。诸多对策都是会造成 租房子销售市场交易趋冷。

从宏观经济态势看来,受新冠肺炎疫情危害,香港首季GDP提高按年跌8.9%,是有记录至今较大 单季跌幅,7月20日公布的失业人数达到6.2%,超过金融海啸时水准,创逾十五年来最大数据信息。宏观经济政策的疲软,针对租金并并不是一个喜讯。

在北角,一个地产中介跟我说,过去该区域每个月都是会有许多交易量,但进到10月,连询价采购的租房子者都少了许多 。

一方面是物价指数下降,另一方面是宏观经济经济下滑下的交易想要变弱,这针对面临熊市的租房子销售市场而言,并不是一个好的征兆,因而现阶段难言租金是不是早已下降见底。

租金回报率仍适用买房租赁

较为有趣的是,和租金指数值的全方位显著下滑对比,香港各种个人住宅的租金回报率却沒有展现出显著跌幅。

伴随着租金下滑,香港个人住宅物业管理的租金回报率仅仅从今年10月小幅度下降。A类小户型房子从上年10月的2.7%跌至今年6月的2.4%;B类从2.4%跌至2.2%;C类从2.3%跌至2.1%;D类豪宅别墅从2.1%跌至2%;E类超级豪宅从2.2%跌至1.9%。(注:对比香港,国内一线城市的租金回报率均小于2%。)

从差饷定价署的数据信息也可以看出,租金回报率与住宅的总面积通常是呈反方向行情的,小户型房子的租金回报率通常高过中房型及大户型房子,这也表述了为何香港房地产业投资人喜爱买小户型房子的个人住宅——这类住宅价格贵,可是总价格划算,出租率高并且租金价格高过大户型房子,尤其是豪宅别墅,因而尤其受投资人热烈欢迎。

如今的难题是,租金回报率假如不断下滑,购房租赁还会继续是一门赚钱好项目吗?

这个问题很有可能不易回应。租金回报率不但与租金相关,还与楼价相关;而购房租赁则不但是与租金回报率相关,更与按揭利率、可借款占比及其资产是不是有别的更强的投资渠道相关。

假如准备在香港购房租赁,从所述各类要素的剖析来看,将来一段时间不一定并不是项目投资房地产业的好机会。

最先,住宅价钱早已出現显著的回调函数。

差饷定价署10月份的汇报公布,全港的住宅价钱相比今年的最高位均值下挫了3.83%,可是不一样地域的不一样新楼盘跌幅不一。

从汇报看来,城区的豪宅别墅类房屋(DE类型)下跌幅度较大 ,比今年的高位回调函数了9.1%,针对项目投资房屋的人而言,房价的下挫很可能能够填补这两大类房屋的租金下跌幅度(10.43%和12.25%)——要了解,房价的下挫体现在交易量上是一次性的,而租金的下挫则有可能在年之内出現很大的变化。

在肺炎疫情获得操纵的5-6月份,差饷定价署评定的ABCDE五类楼盘中,有三类(BCE)的租金均出現了显著的反跳征兆,这表明一旦香港重新启动经济发展,租金的反跳将是十分快速的。

次之,按揭贷款贷款基准利率处在历史时间底位,一年内下挫近90%。

在美联储会议2020年猛烈的量宽对策和经济下滑的双向夹攻下,香港金管局也只有跟踪英国的宽松现行政策。香港按揭贷款销售市场常见的贷款基准利率——一个月银行间市场拆息年利率(HIBOR,通称“H年利率”)——早已从今年十一月的2.75%劲跌至今年10月中的0.23%。这等同于一年内按揭利率基本上下降了2.5%。

| 材料来源于:剖析之师网(https://www.analystz.hk/indicators/hibor.php)

香港最近最时兴的是H 1.5% / P-2.5% (P=5%),在其中H即HIBOR,P是最特惠年利率,以中银香港为例子是5%。假如H为0.23%,那麼年化收益率的按揭利率即0.23% 1.5%=1.73%。因为H值是每个月变化的,因而一般金融机构会设定一个限制,在上例中即不超过P-2.5%=5%-2.5%=2.5%。其含意即,一旦H值升高,造成 H 1.5%超出了2.5%,则按揭利率将锁住在2.5%的水准,而不容易再再次随H值而升。

这般之低的按揭利率,代表着在绝大多数状况下,要是租金回报率稍高于1.73%,买房者就能完成以租养供,乃至依靠低倍杆杠获得更高的收益。依据差饷定价署的汇报,截止今年6月,全部类型的个人住宅租金回报率均远超1.73%,显示信息投资人也有一定的赢利室内空间。在五大类型中,E类投资收益率最少只有1.9%,可是充分考虑它的跌幅很大,下挫速率也迅速,因而不清除伴随着房价下降,其租金回报率会稳中有进。

针对买房者而言,就算H升高,其最大按揭利率也会维持在限制2.5%水准而不容易高些。该按揭利率远小于中国大陆现阶段的按揭贷款水准,也远小于绝大多数的发展经济大国。虽然H升高有可能令买房者成本增加,但并不一定造成 项目投资落败。

由于绝大多数状况下,H升高体现的是经济发展早已刚开始快速转暖,销售市场交易上升,物价水平刚开始较快升高——在这类状况下,小区业主能够提高租金,进而将租金回报率与按揭利率的息差维持在正数水准。

充分考虑香港受肺炎疫情危害,经济发展处在比较严重衰落当中,金管局无法在这时提高贷款基准利率。从外场自然环境看来,美联储会议公开市场联合会3月份决策将联邦政府基金利率总体目标区段降调一百个基准点,立即降到0~0.25%的近乎零年利率水准。此外,美联储会议大幅度扩大其负债表,从今年一月的4.十五万亿美金飚升到今年10月的6.96万亿美元,这种都令市场利率一时无法升高。

再度,香港按揭成数高,出示了低倍的杆杠。

截止今年10月,金管局批出的按揭成数依然处在高位(注:按揭成数即贷款金额占楼价比例)。比如,卖价在八百万下列的房屋,能够向金融机构借足9成借款,800-1000万的房屋能够借足8成。

针对绝大多数股民来讲,能得到 金融机构合理合法出示的这般之高倍率的杆杠,并且也有能够自购的商品做质押而担心被金融机构call margin(追讨担保金),是一切金融体系专用工具都无法类比的。

在香港,IPO新股上市销售市场打新股股权融资的杆杠也不过是90%上下,而新股上市价钱起伏很大,万一发售后价钱狂跌,获中签的投资人极有可能会被规定追讨担保金。

在房地产业的高杠杆吸引住状况下,要是租金回报率高过按揭利率,都能将盈利变大最少8-9倍。因而,要是小区业主依然长期性看中香港发展前途,买进房子出租依然是一个非常好的选择项。

最终,金融机构定期存款利率基本上为零,逼着投资人进入市场。

伴随着美联储降息及其量宽的实行,因为香港跟住美联储会议的量宽,香港商业银行也广泛采用了几近为零的定期存款利率,这造成 放到金融机构的钱愈来愈一文不值。

以香港当地人最爱的储蓄金融机构汇丰银行为例子,储蓄做到港币十五万或之上,才具有年化收益率0.001%的年利率,假如储蓄一百万或之上,可能附加获得0.001%的年利率,即总盈利为0.002%!

一方面是贴近0.002%的存款收益率,一方面是高杠杆下的租金回报率,及其将来经济发展转好时的楼价再次提高室内空间。从这几类来比照考虑到,投资人不会太难作出挑选。

依据香港几大房地产地区代理的数据信息,伴随着第三波新冠肺炎肺炎疫情诊断数据稳中有进已不升高,再加上欠缺新开盘楼盘开售,二手交易量早已出現显著的转暖征兆。四大代理商在十大屋苑在不久完毕的礼拜天日各自获得7至20宗二手交易量的实例。在其中,中原地产的十大屋苑近两天做到20宗交易量,按周升高42.9%,持续两星期出現升高,更创14周新纪录。

美联物业住宅部行政总裁布少明对香港媒体表述,房市以往2年历经貿易争议、社会事件及新冠肺炎的冲击性,一度淡静,但另外也累积了非常的消费力,最近有平稳暴发的征兆。伴随着将来确诊人数降低,当地的刚性需求会持续释放出来。他觉得,房价短时间依然有下降室内空间,再加上沒有大中型新开盘楼盘营销推广,有利于二手市场的交易量。


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